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住宅ローンの事前審査
住宅ローンを借りよう、と思って
いろいろデータを集めて金利やキャンペーンを比較検討し
ここだと思う金融機関にローンの申し込みをしても
ローンが通るとは限らない…ということはよく知られています。
実際、書類上にはかかれていないような条件で
ローンをはねられたり、
本来は通るはずがないのに通ってしまったりと、実際、
謎な部分が多いのが住宅ローン審査。
たとえば高血圧や糖尿病などの既往症のために
たいていの金融機関で加入必須とされている団体信用生命保険に入れない、
という人の場合、
本来なら団体信用生命保険に加入しなくてもローンをくめる
ろうきんやフラット35への申し込みを試みたり、
また金利は多少高くなるものの、審査のゆるいプランに申し込んでみたりと、
自分でいろいろ動いてみてもすべてアウトだったのに
不動産屋さんに進められたコーディネーターを経由したら
普通の都市銀行で、条件付きながらも充分な額のローンがあっさり降りた、
というケースもあります。
勤務先や頭金の額のような一律の審査基準だけではなく、
不動産会社やコンサルタント会社と金融機関のつながりというものも
案外重要なものなのかもしれません。
同じ金融機関であっても支店によって結果が異なる場合もあるようです。
もし万策尽きたら、プロに相談してみるのもよいかもしれません。
もっとも、十分な頭金があるなど、
特に問題なく住宅ローンがくめるプランにしておくのが
一番安心です。
住宅ローンの審査を通りやすくするためには
どのような点に気をつけるとよいかみてみました。
住宅ローンの審査基準
●返済比率
年収に対する住宅ローンの年間返済額をいいます。
もし、くもうとしている住宅ローン以外に、車や教育ローンなどの借り入れがほかですでにあれば
その額も含まれます。
それらのローン返済額が年間の35%以内であることが基本といわれています。
ただし金利の変動の予測などの諸条件で
40%から45%を設定している金融機関もあります。
住宅ローンの返済比率は、たとえば
年収600万円の人が3500万の物件を買おうとしている場合、
住宅ローン返済額が約186万円として600万円で割れば31%。
もしこれに車のローンなどがあると35%を超えてしまうかもしれません。
その場合は借入れ希望額を落とす、または返済年数を延ばすなどの選択をとらなければなりません。
家を買う前にマイカーを手放す人がたまにいるのはこんな事情があるからですね。
一度マイカーを手放してマイカーローンを完済し、住宅ローンの限度額を下げないようにする
苦肉の策というわけです。
またこの返済比率を計算するときに、
キャンペーンなどで設定されている、変動金利の安いもので計算してしまうと
うまくいかない場合があります。
借入れ当初は1%金利と広告していても、実際の審査は金利の変動をみこして
3%～4%の金利で審査をする金融機関が少なくありません。
住宅ローンの返済シミュレーションなどを使って試算してみるときは
多少金利を多めに考えて計算しておきましょう。
●頭金
頭金は、いわゆる担保掛目のパーセンテージを減らすのに有効です。
どういうことかというと、
購入予定の住宅の価値に対する住宅ローンの借入れ希望額の割合を減らすことができる
もっとも率直な方法が頭金の利用だということです。
極端な例として、5000万円の住宅を、年収300万円の人が購入しようとすると
なかなか大変なようですが、年収がいくらだろうと、頭金として4900万円の貯金があれば
実際にローンを希望する額は100万円ですから、特に問題はないわけです。
このローン希望価格 100万円÷購入価格5000万円は 0.02%です。
この例は少々極端ですが、担保掛目の割合が低ければ低いほど
審査は通りやすくなります。
フラット35など、金融機関によっては担保掛目80%まで、つまり
頭金はあらかじめ、購入価格の2割以上用意しておくこと、などという審査基準を
明確にしているものもありますね。
最近はそれとは逆に頭金ゼロ、つまり担保掛目100%でも
購入が可能な物件も増えてきましたが、
頭金をできるだけ用意しておくことで、実際に金融機関から借りる額が経る、
つまり利子も減る、ということですから、結果的には住宅取得にかかる金額を押さえることができます。
繰り上げ返済という手もありますが、こちらは手数料がかかる場合も多いです。
住宅取得にあたっては額が額ですので、利子もほんとに馬鹿になりません。
低く抑えるに超したことはありませんね。
また将来的にローンの借り換えなどを考えているのであれば
頭金の準備はできるだけしておいたほうがよいのは確かです。
●勤続年数
転職したばかりである、という場合は住宅ローンが下りにくいのはよく知られています。
この規定については、「勤続年数3年以上」などと
あらかじめ住宅ローンの審査項目に明記している金融機関がほとんどですから
事前にチェックが可能ですね。
この基準をもたない金融機関もあるので、転職したばかりの人はそこをねらえばよいわけです。
勤続年数の規定がある金融機関でも
同職種で収入が大幅に上がった場合の転職など゜では
有利に働く場合もあるそうなので、相談してみるとよいかもしれません。
逆にサラリーマンをやめて独立したばかりだ、というようなケースは
住宅ローンを借りるのはかなり難しいかもしれません。
●取得予定の住宅の建築基準
取得予定の土地があるエリアが市街化調整区域でないかど゛うか確認した方がよいでしょう
市街化調整区域とは、都市計画において「市街化を抑制する区域」として定められたエリアで
構造や用途にかかわらず、建物の建設に規制がかかります。
土地は買ったが家が建てられない、などというのは住宅ローン審査以前の問題ですが、
住宅建設の許可は取れても、市街化調整区域の物件には住宅ローンを組めないという
金融機関も少なくないので、事前にチェックが必要です。
また、建築基準法に沿っていない住宅にもローンが降りないこともあります。
古い中古物件などの購入を考えている場合は確認が必要。
さらに住宅ローンの審査だけではなく、各種金利優遇キャンペーンなどでは
住宅の性能や延べ床面積、耐震性能などを審査基準に加えているものもあります。
建ぺい率や建築基準などについては、不動産屋と金融機関で主張が食い違うことも
まま見受けられるので、あらかじめチェックしておいた方がよいでしょう。
●別件の借入れ
車や教育などにかかるローンを銀行などですでに借入れている場合は
年収と毎年の返済額に無理さえなければあまり問題にはならないようですが、
まずいのは消費者金融を利用している場合。
年収がかなりあっても、また勤務先や勤続年数に信用があっても、
住宅ローンを借りられないケースが多いようです。
消費者金融からの借り入れが複数ある場合はほとんど難しいようです。
というかそのほうが本人のためになる場合が多いともいわれます。
(家計の見直しやライフステージの再検討などが必要な場合が多い)
●団体信用生命保険に入れない
団体信用保険にはいれなければ、普通は都市銀行などでの借り入れは
ほぼ門前払いです。糖尿病や高血圧、また鬱病などにはとてもきびしく、
実際に生活に支障がなくても、病歴があるというだけではねられます。
団体信用生命保険に入らずに住宅ローンを借りるには
団体信用生命保険が任意加入の住宅金融公庫などを利用するか
やや基準の緩い団体信用生命保険とのセットになっているローンを選ぶのがよいでしょう。
場合によっては、団体信用生命保険にはいらなくても、
充分な額の生命保険に入っており、その受取人を連帯保証人にしたり
親子二代ローンにすることなどで
購入予定物件の担保評価価格分くらいは貸してくれる場合もあります。
ケースバイケースなので、親身になってくれる担当者を不動産会社か
金融機関側で根気よく探すことが大切ですが
将来的なことも考えて、あまり無茶はするべきではないでしょう。
---------------
住宅ローンの審査が通らなかった場合、その理由を金融機関側に尋ねることはできませんし
金融機関側が断りの理由を伝えることも禁じられています。
ですから自分ではイケるはず、とおもっていて、いざ審査にはねられると
どうしてよいのかと途方に暮れてしまうかもしれません。
いくつかの金融機関にトライしてダメだった場合は
早めに不動産会社に相談してみるのも手です。
また最近では住宅ローン審査についてのコンサルタント会社もあるようですので
それを利用してみるのもよいかもしれません。
いずれにしろ、住宅ローンの審査は利用者にはよくわからない隠れた基準が
金融機関それぞれによってあるようなので、結果はどうあれ、
客の立場でじたばたするよりはプロの意見をさっさとあおいだほうが
無駄になやみ続けなくてすむかもしれません。
いろいろデータを集めて金利やキャンペーンを比較検討し
ここだと思う金融機関にローンの申し込みをしても
ローンが通るとは限らない…ということはよく知られています。
実際、書類上にはかかれていないような条件で
ローンをはねられたり、
本来は通るはずがないのに通ってしまったりと、実際、
謎な部分が多いのが住宅ローン審査。
たとえば高血圧や糖尿病などの既往症のために
たいていの金融機関で加入必須とされている団体信用生命保険に入れない、
という人の場合、
本来なら団体信用生命保険に加入しなくてもローンをくめる
ろうきんやフラット35への申し込みを試みたり、
また金利は多少高くなるものの、審査のゆるいプランに申し込んでみたりと、
自分でいろいろ動いてみてもすべてアウトだったのに
不動産屋さんに進められたコーディネーターを経由したら
普通の都市銀行で、条件付きながらも充分な額のローンがあっさり降りた、
というケースもあります。
勤務先や頭金の額のような一律の審査基準だけではなく、
不動産会社やコンサルタント会社と金融機関のつながりというものも
案外重要なものなのかもしれません。
同じ金融機関であっても支店によって結果が異なる場合もあるようです。
もし万策尽きたら、プロに相談してみるのもよいかもしれません。
もっとも、十分な頭金があるなど、
特に問題なく住宅ローンがくめるプランにしておくのが
一番安心です。
住宅ローンの審査を通りやすくするためには
どのような点に気をつけるとよいかみてみました。
住宅ローンの審査基準
●返済比率
年収に対する住宅ローンの年間返済額をいいます。
もし、くもうとしている住宅ローン以外に、車や教育ローンなどの借り入れがほかですでにあれば
その額も含まれます。
それらのローン返済額が年間の35%以内であることが基本といわれています。
ただし金利の変動の予測などの諸条件で
40%から45%を設定している金融機関もあります。
住宅ローンの返済比率は、たとえば
年収600万円の人が3500万の物件を買おうとしている場合、
住宅ローン返済額が約186万円として600万円で割れば31%。
もしこれに車のローンなどがあると35%を超えてしまうかもしれません。
その場合は借入れ希望額を落とす、または返済年数を延ばすなどの選択をとらなければなりません。
家を買う前にマイカーを手放す人がたまにいるのはこんな事情があるからですね。
一度マイカーを手放してマイカーローンを完済し、住宅ローンの限度額を下げないようにする
苦肉の策というわけです。
またこの返済比率を計算するときに、
キャンペーンなどで設定されている、変動金利の安いもので計算してしまうと
うまくいかない場合があります。
借入れ当初は1%金利と広告していても、実際の審査は金利の変動をみこして
3%～4%の金利で審査をする金融機関が少なくありません。
住宅ローンの返済シミュレーションなどを使って試算してみるときは
多少金利を多めに考えて計算しておきましょう。
●頭金
頭金は、いわゆる担保掛目のパーセンテージを減らすのに有効です。
どういうことかというと、
購入予定の住宅の価値に対する住宅ローンの借入れ希望額の割合を減らすことができる
もっとも率直な方法が頭金の利用だということです。
極端な例として、5000万円の住宅を、年収300万円の人が購入しようとすると
なかなか大変なようですが、年収がいくらだろうと、頭金として4900万円の貯金があれば
実際にローンを希望する額は100万円ですから、特に問題はないわけです。
このローン希望価格 100万円÷購入価格5000万円は 0.02%です。
この例は少々極端ですが、担保掛目の割合が低ければ低いほど
審査は通りやすくなります。
フラット35など、金融機関によっては担保掛目80%まで、つまり
頭金はあらかじめ、購入価格の2割以上用意しておくこと、などという審査基準を
明確にしているものもありますね。
最近はそれとは逆に頭金ゼロ、つまり担保掛目100%でも
購入が可能な物件も増えてきましたが、
頭金をできるだけ用意しておくことで、実際に金融機関から借りる額が経る、
つまり利子も減る、ということですから、結果的には住宅取得にかかる金額を押さえることができます。
繰り上げ返済という手もありますが、こちらは手数料がかかる場合も多いです。
住宅取得にあたっては額が額ですので、利子もほんとに馬鹿になりません。
低く抑えるに超したことはありませんね。
また将来的にローンの借り換えなどを考えているのであれば
頭金の準備はできるだけしておいたほうがよいのは確かです。
●勤続年数
転職したばかりである、という場合は住宅ローンが下りにくいのはよく知られています。
この規定については、「勤続年数3年以上」などと
あらかじめ住宅ローンの審査項目に明記している金融機関がほとんどですから
事前にチェックが可能ですね。
この基準をもたない金融機関もあるので、転職したばかりの人はそこをねらえばよいわけです。
勤続年数の規定がある金融機関でも
同職種で収入が大幅に上がった場合の転職など゜では
有利に働く場合もあるそうなので、相談してみるとよいかもしれません。
逆にサラリーマンをやめて独立したばかりだ、というようなケースは
住宅ローンを借りるのはかなり難しいかもしれません。
●取得予定の住宅の建築基準
取得予定の土地があるエリアが市街化調整区域でないかど゛うか確認した方がよいでしょう
市街化調整区域とは、都市計画において「市街化を抑制する区域」として定められたエリアで
構造や用途にかかわらず、建物の建設に規制がかかります。
土地は買ったが家が建てられない、などというのは住宅ローン審査以前の問題ですが、
住宅建設の許可は取れても、市街化調整区域の物件には住宅ローンを組めないという
金融機関も少なくないので、事前にチェックが必要です。
また、建築基準法に沿っていない住宅にもローンが降りないこともあります。
古い中古物件などの購入を考えている場合は確認が必要。
さらに住宅ローンの審査だけではなく、各種金利優遇キャンペーンなどでは
住宅の性能や延べ床面積、耐震性能などを審査基準に加えているものもあります。
建ぺい率や建築基準などについては、不動産屋と金融機関で主張が食い違うことも
まま見受けられるので、あらかじめチェックしておいた方がよいでしょう。
●別件の借入れ
車や教育などにかかるローンを銀行などですでに借入れている場合は
年収と毎年の返済額に無理さえなければあまり問題にはならないようですが、
まずいのは消費者金融を利用している場合。
年収がかなりあっても、また勤務先や勤続年数に信用があっても、
住宅ローンを借りられないケースが多いようです。
消費者金融からの借り入れが複数ある場合はほとんど難しいようです。
というかそのほうが本人のためになる場合が多いともいわれます。
(家計の見直しやライフステージの再検討などが必要な場合が多い)
●団体信用生命保険に入れない
団体信用保険にはいれなければ、普通は都市銀行などでの借り入れは
ほぼ門前払いです。糖尿病や高血圧、また鬱病などにはとてもきびしく、
実際に生活に支障がなくても、病歴があるというだけではねられます。
団体信用生命保険に入らずに住宅ローンを借りるには
団体信用生命保険が任意加入の住宅金融公庫などを利用するか
やや基準の緩い団体信用生命保険とのセットになっているローンを選ぶのがよいでしょう。
場合によっては、団体信用生命保険にはいらなくても、
充分な額の生命保険に入っており、その受取人を連帯保証人にしたり
親子二代ローンにすることなどで
購入予定物件の担保評価価格分くらいは貸してくれる場合もあります。
ケースバイケースなので、親身になってくれる担当者を不動産会社か
金融機関側で根気よく探すことが大切ですが
将来的なことも考えて、あまり無茶はするべきではないでしょう。
---------------
住宅ローンの審査が通らなかった場合、その理由を金融機関側に尋ねることはできませんし
金融機関側が断りの理由を伝えることも禁じられています。
ですから自分ではイケるはず、とおもっていて、いざ審査にはねられると
どうしてよいのかと途方に暮れてしまうかもしれません。
いくつかの金融機関にトライしてダメだった場合は
早めに不動産会社に相談してみるのも手です。
また最近では住宅ローン審査についてのコンサルタント会社もあるようですので
それを利用してみるのもよいかもしれません。
いずれにしろ、住宅ローンの審査は利用者にはよくわからない隠れた基準が
金融機関それぞれによってあるようなので、結果はどうあれ、
客の立場でじたばたするよりはプロの意見をさっさとあおいだほうが
無駄になやみ続けなくてすむかもしれません。