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フラット35とは
住宅金融公庫のプラン、フラット35についてのおはなしです。フラット35は銀行などの住宅ローンと何が違うのでしょうか。
まずフラット35は金利が全期間固定で最長35年まで借りられるというのが一番のポイントです。
フラット35のメリットはいろいろあります。まず繰り上げ返済の手数料は無料。ただし返済額は100万円からとなります。
次に、対象となる物件に対して専門機関の検査がかならず入ります。ですから物件に対しての安心感がもてます。住宅の質についての技術審査が徹底している住宅ローンはフラット35だけです。
融資額は100万円から8,000万円まで、建設費や購入価格（消費税含む）の90％までとなっています。
フラット35の成り立ちは、住宅金融公庫が行っている証券化支援事業（買取型）を活用したもので、民間の金融機関の住宅ローン債権を公庫が買い取る形で証券化し、投資家にむけて発行することで成り立っています。つまり、民間の金融機関と政府の金融機関が提携して貸し出している住宅ローンというわけですね。
政府系の金融機関がかつて行っていた直接の融資は民間の商売を圧迫するという理由から、証券化支援事業を実施するようになったという経緯があります。
フラット35は住宅ローンを個人に融資した金融機関が、政府管轄の金融機関に一部を託し、その政府系金融機関やまたは自らが証券化することで流動化をはかっているものですが、もともとはアメリカの住宅金融支援をモデルにしたものだそうです。
最近の動向としては2007年の3月に住宅金融公庫が独立行政法人住宅金融支援機構となりました。
住宅金融支援機構は国土交通省と財務省の管理下にある独立行政法人です。
フラット35の利用について
●利用できる人
・申し込み゜時の年齢が70歳未満であること。親子リレーの場合は70歳以上でも可
・安定した収入がある人
・毎月の返済額の4倍以上のげっしゆうがあること。ただし収入の合算が可能
・年収に対する、フラット35も加えたすべての借入額が下記の割合に収まっていること
年収300万円未満…25%以下
年収300万円以上400万円未満…30%以下
年収400万円以上700万円未満…35%以下
年収700万円以上…40%以下
※平成19年10月からは簡素化される
●使い道
本人、家族、親族が住むための新築住宅の建設、購入資金。
または中古住宅の購入資金。
リフォーム、ローン借り換えには利用できない。
別途、セカンドハウス用、親族居住用のプランもある。
●融資対象となる住宅について
・延べ床面積が一戸建ての場合70平方メートル以上
共同住宅の場合30平方メートル以上あること。上限はなし。
・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していること。基準の適合は検査機関または適合証明技術者（中古住宅）が発行する適合証明書の交付が必要
・店舗や事務所と併用した住宅の場合は住宅部分の床面積が全体の1/2以上あること
新築住宅の場合
・建設費、土地の取得購入費があわせて一億円以下の物件(消費税含む)
・申し込み時点で竣工から二年以内の物件でかつまだ人が住んだことのない物件
中古住宅の場合
・購入価格が一億円以下の物件
・申し込み時点で竣工から二年以上の物件でかつ人が住んだことがある、または現在住んでいる物件。
●融資金額
100万円以上8,000万円以下。建設費または購入価額の9割以内（1万円単位）
●融資期間
・15年以上35年以内。ただし申込人の年齢が60歳以上の場合は10年以内
・完済時の年齢が80歳になるまでの年数
以上のどちらか短いほう。
●金利
金利の割合は取り扱いの金融機関によって異なる。全期間固定金利。
各金融機関の金利検索
●手数料
取扱金融機関によって異なる
3～5万円の定額、融資率×2.1%などの定率を定めている金融機関が多い。
・物件検査にかかる手数料は、地域や物件のタイプによって異なるが、平均的な新築一戸建て住宅で2～3万円程度。
●保証料、繰り上げ返済手数料、保証人
必要なし
●返済方法
元利均等返済毎月払いまたは元金均等返済毎月払い。
ボーナス払いは融資金額の40%以内
●担保
・融資対象となる住宅及びその敷地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定
●火災保険
返済終了までかけておく必要がある。保険料は別途負担
●その他
住宅ローン返済方法の変更
万一、住宅ローンの返済が厳しくなった場合でも、事情によってはその後の返済について変更をくわえることができる。
返済の変更例;
返済日の変更、返済期間の延長、一定期間の返済額減額、ボーナス返済の中止、元利、元金均等返済の変更などについて。
金融機関のローンとのパッケージについて
取扱金融機関によっては、フラット35と固定金利期間選択型、変動金利型の商品を組み合わせたプランを利用したり(「フラット35パッケージ」)、つなぎ融資をくみあわせて借りたりすることもできる。
フラット35パッケージを利用することで、プロパーローン(金融機関側の抱き合わせローン)を、フラット35より先行する形、または分割して交付してもらうこともできる。
フラット35の申し込み手続き
フラット35の申し込み手続きで、一般の金融機関と大きく異なる点は、該当の建物の建設途中に、建設技術に対する審査が入る点です。それにより申し込みから実際のローン借り入れまでにはかなりの時間がかかるので、利用には計画性が必要かもしれません。
フラット35の申し込み手続きのフローはこのようになっています。
・新築物件を建設する場合
取り扱い金融機関へ申し込む。必要な書類を記入して提出
↓
申し込みから1～2週間で審査結果の報告。
↓
合格なら検査機関に設計審査の申し込み。
↓
合格なら着工。
↓
工事の途中で中間現場検査。
↓
合格なら竣工
↓
竣工現場検査の申請。合格なら適合証明書の交付
↓
融資契約、資金の受け取り、登記、抵当権設定。
・新築物件を購入の場合
事業主が審査機関に設計検査の申請を行って、合格をもらい、着工。
買主が取り扱い金融機関へ申し込む。必要な書類を記入して提出
↓
申し込みから1～2週間で審査結果の報告。
↓
合格なら検査機関に設計審査の申し込み。
↓
合格なら着工。
↓
工事の途中で中間現場検査。
↓
合格なら竣工
↓
竣工現場検査の申請。合格なら適合証明書の交付
↓
融資契約、資金の受け取り、登記、抵当権設定。
このフローでゆくと、建設前に事業主がフラット35の利用を予定せずに建てた物件の購入には
買主の意向でフラット35を利用することができませんが、その場合は竣工後でも設計検査および竣工工事現場検査を申請して合格し、適合証明書が発行されれは゛利用することもできます。検査済証が交付されており、現場検査の検査事項が工事監理報告書や施工状況写真などで確認できる物件であれば、可能性はあります。いずれにしろフラット35の利用については売り主、事業主に早い段階で相談しておく必要があるでしょう。
・中古住宅物件を購入の場合
審査機関か適合証明技術者に物件の調査、適合証明の申請をする。合格すれば適合証明書が交付される。
↓
買主が取り扱い金融機関へ申し込む。必要な書類を記入して提出
↓
申し込みから1～2週間で審査結果の報告。
↓
合格なら発行された適合証明書を金融機関に提出
↓
融資契約、資金の受け取り、登記、抵当権設定。
フラット35の適合証明書について
フラット35の適合証明書の発行については。フラット35の取り扱いとセットにして、物件の検査を行う金融機関もあります。
適合証明書を手に入れるためには審査機関、または適合証明書発行技術者に検査の依頼をしなければなりません。売主や仲介業者でややこしいことはすべてやってくれればいいのですが、自分でしなければならない場合は適合証明技術者をインターネットで探すこともできます。
日本建築士事務所協会連合会
[フラット35] 検査機関の検索
フラット35のデメリットについて
フラット35にもいくつかのデメリットがあります。35年間まるっと借り切るなら、全期間固定金利も魅力ではありますが、15年、20年で完済予定の場合は銀行系の住宅ローンのほうが金利を押さえられる可能性があります。
また、実際の借り入れまでに時間がかかることで、さまざまな弊害が発生することが予測できます。まず申し込み時の金利があてにできません。融資実行時の金利が適用されるので、申し込み時の金利がいくら安くても目安にしかならないというのは、特に融資実行までに時間のかかる建築前物件の場合、かなり不安です。またつなぎ融資として、余分な経費がかかってしまう可能性もありますし、結局融資が下りなかったという事態も起こりえます。融資の実施が遅いことで、不動産屋との手続きが進まず、せっかくの新居が完成しても入居が遅れることもあるようです。
まずフラット35は金利が全期間固定で最長35年まで借りられるというのが一番のポイントです。
フラット35のメリットはいろいろあります。まず繰り上げ返済の手数料は無料。ただし返済額は100万円からとなります。
次に、対象となる物件に対して専門機関の検査がかならず入ります。ですから物件に対しての安心感がもてます。住宅の質についての技術審査が徹底している住宅ローンはフラット35だけです。
融資額は100万円から8,000万円まで、建設費や購入価格（消費税含む）の90％までとなっています。
フラット35の成り立ちは、住宅金融公庫が行っている証券化支援事業（買取型）を活用したもので、民間の金融機関の住宅ローン債権を公庫が買い取る形で証券化し、投資家にむけて発行することで成り立っています。つまり、民間の金融機関と政府の金融機関が提携して貸し出している住宅ローンというわけですね。
政府系の金融機関がかつて行っていた直接の融資は民間の商売を圧迫するという理由から、証券化支援事業を実施するようになったという経緯があります。
フラット35は住宅ローンを個人に融資した金融機関が、政府管轄の金融機関に一部を託し、その政府系金融機関やまたは自らが証券化することで流動化をはかっているものですが、もともとはアメリカの住宅金融支援をモデルにしたものだそうです。
最近の動向としては2007年の3月に住宅金融公庫が独立行政法人住宅金融支援機構となりました。
住宅金融支援機構は国土交通省と財務省の管理下にある独立行政法人です。
フラット35の利用について
●利用できる人
・申し込み゜時の年齢が70歳未満であること。親子リレーの場合は70歳以上でも可
・安定した収入がある人
・毎月の返済額の4倍以上のげっしゆうがあること。ただし収入の合算が可能
・年収に対する、フラット35も加えたすべての借入額が下記の割合に収まっていること
年収300万円未満…25%以下
年収300万円以上400万円未満…30%以下
年収400万円以上700万円未満…35%以下
年収700万円以上…40%以下
※平成19年10月からは簡素化される
●使い道
本人、家族、親族が住むための新築住宅の建設、購入資金。
または中古住宅の購入資金。
リフォーム、ローン借り換えには利用できない。
別途、セカンドハウス用、親族居住用のプランもある。
●融資対象となる住宅について
・延べ床面積が一戸建ての場合70平方メートル以上
共同住宅の場合30平方メートル以上あること。上限はなし。
・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していること。基準の適合は検査機関または適合証明技術者（中古住宅）が発行する適合証明書の交付が必要
・店舗や事務所と併用した住宅の場合は住宅部分の床面積が全体の1/2以上あること
新築住宅の場合
・建設費、土地の取得購入費があわせて一億円以下の物件(消費税含む)
・申し込み時点で竣工から二年以内の物件でかつまだ人が住んだことのない物件
中古住宅の場合
・購入価格が一億円以下の物件
・申し込み時点で竣工から二年以上の物件でかつ人が住んだことがある、または現在住んでいる物件。
●融資金額
100万円以上8,000万円以下。建設費または購入価額の9割以内（1万円単位）
●融資期間
・15年以上35年以内。ただし申込人の年齢が60歳以上の場合は10年以内
・完済時の年齢が80歳になるまでの年数
以上のどちらか短いほう。
●金利
金利の割合は取り扱いの金融機関によって異なる。全期間固定金利。
各金融機関の金利検索
●手数料
取扱金融機関によって異なる
3～5万円の定額、融資率×2.1%などの定率を定めている金融機関が多い。
・物件検査にかかる手数料は、地域や物件のタイプによって異なるが、平均的な新築一戸建て住宅で2～3万円程度。
●保証料、繰り上げ返済手数料、保証人
必要なし
●返済方法
元利均等返済毎月払いまたは元金均等返済毎月払い。
ボーナス払いは融資金額の40%以内
●担保
・融資対象となる住宅及びその敷地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定
●火災保険
返済終了までかけておく必要がある。保険料は別途負担
●その他
住宅ローン返済方法の変更
万一、住宅ローンの返済が厳しくなった場合でも、事情によってはその後の返済について変更をくわえることができる。
返済の変更例;
返済日の変更、返済期間の延長、一定期間の返済額減額、ボーナス返済の中止、元利、元金均等返済の変更などについて。
金融機関のローンとのパッケージについて
取扱金融機関によっては、フラット35と固定金利期間選択型、変動金利型の商品を組み合わせたプランを利用したり(「フラット35パッケージ」)、つなぎ融資をくみあわせて借りたりすることもできる。
フラット35パッケージを利用することで、プロパーローン(金融機関側の抱き合わせローン)を、フラット35より先行する形、または分割して交付してもらうこともできる。
フラット35の申し込み手続き
フラット35の申し込み手続きで、一般の金融機関と大きく異なる点は、該当の建物の建設途中に、建設技術に対する審査が入る点です。それにより申し込みから実際のローン借り入れまでにはかなりの時間がかかるので、利用には計画性が必要かもしれません。
フラット35の申し込み手続きのフローはこのようになっています。
・新築物件を建設する場合
取り扱い金融機関へ申し込む。必要な書類を記入して提出
↓
申し込みから1～2週間で審査結果の報告。
↓
合格なら検査機関に設計審査の申し込み。
↓
合格なら着工。
↓
工事の途中で中間現場検査。
↓
合格なら竣工
↓
竣工現場検査の申請。合格なら適合証明書の交付
↓
融資契約、資金の受け取り、登記、抵当権設定。
・新築物件を購入の場合
事業主が審査機関に設計検査の申請を行って、合格をもらい、着工。
買主が取り扱い金融機関へ申し込む。必要な書類を記入して提出
↓
申し込みから1～2週間で審査結果の報告。
↓
合格なら検査機関に設計審査の申し込み。
↓
合格なら着工。
↓
工事の途中で中間現場検査。
↓
合格なら竣工
↓
竣工現場検査の申請。合格なら適合証明書の交付
↓
融資契約、資金の受け取り、登記、抵当権設定。
このフローでゆくと、建設前に事業主がフラット35の利用を予定せずに建てた物件の購入には
買主の意向でフラット35を利用することができませんが、その場合は竣工後でも設計検査および竣工工事現場検査を申請して合格し、適合証明書が発行されれは゛利用することもできます。検査済証が交付されており、現場検査の検査事項が工事監理報告書や施工状況写真などで確認できる物件であれば、可能性はあります。いずれにしろフラット35の利用については売り主、事業主に早い段階で相談しておく必要があるでしょう。
・中古住宅物件を購入の場合
審査機関か適合証明技術者に物件の調査、適合証明の申請をする。合格すれば適合証明書が交付される。
↓
買主が取り扱い金融機関へ申し込む。必要な書類を記入して提出
↓
申し込みから1～2週間で審査結果の報告。
↓
合格なら発行された適合証明書を金融機関に提出
↓
融資契約、資金の受け取り、登記、抵当権設定。
フラット35の適合証明書について
フラット35の適合証明書の発行については。フラット35の取り扱いとセットにして、物件の検査を行う金融機関もあります。
適合証明書を手に入れるためには審査機関、または適合証明書発行技術者に検査の依頼をしなければなりません。売主や仲介業者でややこしいことはすべてやってくれればいいのですが、自分でしなければならない場合は適合証明技術者をインターネットで探すこともできます。
日本建築士事務所協会連合会
[フラット35] 検査機関の検索
フラット35のデメリットについて
フラット35にもいくつかのデメリットがあります。35年間まるっと借り切るなら、全期間固定金利も魅力ではありますが、15年、20年で完済予定の場合は銀行系の住宅ローンのほうが金利を押さえられる可能性があります。
また、実際の借り入れまでに時間がかかることで、さまざまな弊害が発生することが予測できます。まず申し込み時の金利があてにできません。融資実行時の金利が適用されるので、申し込み時の金利がいくら安くても目安にしかならないというのは、特に融資実行までに時間のかかる建築前物件の場合、かなり不安です。またつなぎ融資として、余分な経費がかかってしまう可能性もありますし、結局融資が下りなかったという事態も起こりえます。融資の実施が遅いことで、不動産屋との手続きが進まず、せっかくの新居が完成しても入居が遅れることもあるようです。